什么是“公摊面积”？能取消吗？

潭听芹

有购房者在收房时发现，房子近一半都是“公摊面积”。究竟什么是“公摊面积”？由谁测算？到底能不能取消？
什么是“公摊面积”？
如何计算？
公摊面积制度在我国存在已久。2001年施行的《商品房销售管理办法》明确规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。具体来说：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。而公用建筑面积一般由以下两部分组成：

• 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
• 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
  

简单来说，如果电梯和公共设施这样的公共空间以及走廊、过道等越多，那么公摊系数自然也就越大。

“公摊面积”由谁来测算？
一般情况下，一个住宅小区的公摊数据，需要经过以下程序：

• 设计单位的图纸测算；
• 主管部门对公摊的核算；
• 在项目竣工后，测绘部门还要对房产面积再进行一次测算。
  

目前，涉及公摊测量，我国共有《房产测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》2个国家标准，但由于一些地方还没有建立多测合一体系，缺乏第三方的监督，从而出现公摊面积计算不透明等现象。
此外，目前不少商品房采用的是预售制，普通购房人只能被动地从开发商等处了解信息，这也为最终到手的公摊增加了不确定性。

签购房合同时
应注意公摊的哪些信息？
国家目前对住宅的“公摊面积”并没有设置上限和下限，但这并不意味着“公摊面积”可任由开发商随意设定。
在《商品房销售管理办法》中，对于房屋面积缩水有明确要求：出现误差，按照面积误差比绝对值3%的标准，多退少补。

• 即合同约定的面积与实际面积误差比绝对值超出3％时，购房人有权退房。
• 同意不退房的，实际面积小于合同约定面积时，绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房人。
  

律师提示，购房人在前期签订购房合同时，一定要注意根据政策细化买卖合同的条款。

收房时发现房屋面积缩水
业主如何维权？
在收房后，假如对公摊有异议，购房者可以携带购房合同、建筑施工图、房屋销售或者分割方案等，到房产测绘中心申请面积鉴定。

“公摊面积”易引发纠纷
是否能取消？
在业内人士看来，取消“公摊面积”不可能一蹴而就，甚至会影响到购房者的权利。《商品房销售管理办法》中明确指出：分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
从购房人的角度来说，“公摊面积”太小，可能意味着狭窄的电梯间、一梯多户、公共活动区域减少等配套设施问题，进而影响居住的质量与舒适度。
此外，取消公摊面积后，还会给业主入住后公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任带来许多现实问题。因此，完全取消公摊，在实践过程中可能会出现很多困难和问题。