中央放大招！关于稳妥推进房地产税立法，全面解读来了

sakurayamato

重要会议要来了，一些消息开始铺天盖地的出来。西部大开发，城市扩容，土地政策，市场利率，还有房地产税也出来了。

重要会议前再提房地产税，而且是中央定调，这一次会来真的吗？

最近，中央发布一篇《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，其中明确提及：稳妥推进房地产税立法。一时呼声再起。

意见总体要求：坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展，增强微观主体活力；夯实市场经济基础性制度，保障市场公平竞争；构建更加完善的要素市场化配置体制机制，进一步激发全社会创造力和市场活力；创新政府管理和服务方式，完善宏观经济治理体制；坚持和完善民生保障制度，促进社会公平正义；建设更高水平开放型经济新体制，以开放促改革促发展；完善社会主义市场经济法律制度，强化法治保障；坚持和加强党的全面领导，确保改革举措有效实施。

其中，《意见》明确，加快建立规范、透明、开放、有活力、有韧性的资本市场，加强资本市场基础制度建设，推动以信息披露为核心的股票发行注册制改革，完善强制退市和主动退市制度，提高上市公司质量，强化投资者保护。

此外，《意见》重点明确，稳妥推进房地产税立法。

加快建立现代财税制度。适当加强中央在知识产权保护、养老保险、跨区域生态环境保护等方面事权，减少并规范中央和地方共同事权。深化税收制度改革，完善直接税制度并逐步提高其比重。研究将部分品目消费税征收环节后移。建立和完善综合与分类相结合的个人所得税制度。稳妥推进房地产税立法。

向前追溯有关房地产税的动态

房地产税首次出现在2014年政府工作报告中，其提法是推进税收制度改革，做好房地产税等相关工作；而2015-2017年均未提及；到2018年，时隔4年，房地产税再次提出，并且政府工作报告对此独立成句，表述是“稳妥推进房地产税立法”；2019年，政府工作报告中对于房地产税立法的表述是“稳步推进房地产税立法”，从“稳妥”到“稳步”，当时，业内预测从“稳当可靠”进入到“有把握地按一定步骤进行”，或说明房地产税落地的速度预期在加快。

什么是房地产税？

有不少人将之与房产税混淆，房地产税比房产税，范围更大，房产税属于财产税范畴，以房产为征税对象在持有环节进行征税。

房地产税是一个综合性的税收体系而非单一税种，涉及开发阶段、保有阶段和交易阶段。一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税，即房产税也是房地产税环节之一。

1、为什么要征收房地产税

中国的房地产改革的转折点是从1994年开始的，1994年我们实行分税制改革，强化中央的财政收入，导致的结果是中央政府税收占比过高，而地方政府开支过大，地方政府赤字严重。为了弥补地方财政，各个地方发现一条财政增收的方法：土地财政。这埋下了地方政府高度依赖房地产的种子。1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，确定中国商品房改革，真正的将房地产交给市场化。

2003年国务院18号文件提出房地产业已经成为国民经济支柱产业。房地产能够带动上下游产业的发展，国家开始大力发展房地产业。从1994年税改，到1998年房地产改革，再到2003年确定房地产为支柱产业，房地产的三级跳为接下来房地产长达15年的增长埋下伏笔。

从2018年开始，我们的城市化推进的率就达到50%以上，房子成为居民财富的主要组成部分，当时我们的城镇房屋户均拥有量为1.1套每户，房地产的供需关系出现结构性的变化，房地产的增长开始出现迟缓，甚至出现鄂尔多斯和鹤岗这样的房地产失衡的现象，由此，我们的房地产在25年间由增量市场转变为存量市场。

2、征收房地产税的方式

房地产税是一个地方性税种，它的征收标准因城而定：每个城市房子的价值是不一样的，空置率也不一样，不同城市同一平米的居住感受也不同——北京上海的80平和五线城市的80平感受是不一样的。

现在国际主流的房地产税征收是按照房子的价值来进行征税，纳税的基础是依照当地房子的价值来征收，这种征收方式也符合我们国家的现状。

我预测我们的征收方式可能有三种：一、按照增量交税。首套房子不交税，从第二套开始缴纳房地产税。这样的弊端是在不同城市拥有房产的人会有交税的不公平性，比如我同时在上海和鹤岗各有一套房，我肯定将上海的房子设立为首套，这样第二套纳税的基数就会小很多。

二、按照存量交税。纳税的标准可能是人均居住面积，或者人均套数。产生的问题跟第一种一样，同时会延伸到家庭结构差异与交税成本变化关系。

三、混合交税。因地制宜按照当地的实际税收环境来交税。目前国内上海、重庆试点房地产税就是混合交税模式的雏形，预计将来大概率会推行混合交税。

3、房地产税是否会“上会”？

答案是：大概率不会！

房地产税征收是需要一个适合纳税的环境，今年的环境明显不适合，原因有三：

首先，房地产税的征收必须在一个经济稳定的环境中进行，这样增加的税收不会对老百姓和社会产生明显的影响，征收的阻力也会小很多。但是今年由于新冠疫情的影响，我们的经济受冲击很大，一季度的GDP增长为-6.8%，经济下行压力巨大。而现在国外疫情的爆发让我们的制造业受损，国家发展的基础受到影响，加上国际环境并不友好，在这样的情况下增加人们的赋税负担显然不合理。

其次，房地产税的征收必须要有一个稳定的房地产市场。如果房价处于一个平稳上涨的态势，至少可以覆盖税收，那么纳税是很顺畅的。如果房价处于下跌的态势，这样的情况下大多数人的选择可能是忍痛割肉，而不是纳税。

房地产早已触及房价的天花板，受疫情影响，人们的收入锐减，我们的房地产市场支撑有难度，现在征收房地产税，可能会引发抛售潮，后果将不堪设想。
第三，今年大概有1.46万亿房地产开发商债务到期，7月份达到偿还的峰值1460亿。按照今年的行情，有人估计会有超过8000家房企破产。而根据已经纰漏出来的数据，截止3月25日，已经有98家房企宣布破产。

受到疫情影响，负债与收入呈现巨大反差，中小型房企面临因资金回流不如预期而形成融资渠道变窄、成本猛增的困局。而龙头房企也并不乐观，恒大、万科、龙湖等房企曾明确表示“从目前来看，想要完成年度计划，有一定压力”。

最重要一点，房子可能还没有卖完，大家对买房还有很高的热情，所以收税就没那么紧迫。能多卖一年房子，未来就能多收一点税。目前肯定是不具备房产税改革条件的，所以按照我的分析来看，今年房地产税“上会”是一个小概率的事件。但是很可能在本届人大任期内，预计未来3年内出台房地产税，遗产税也会。

4、房地产税对房价的影响

最后我们来说一下房地产税对房价的影响是什么？

首先房地产税会增加房子的使用成本，按照美国的房产税征收标准，房产税大概为房子价值的1.5%-3%，一百万的房子一年的成本在2万左右，而我们目前的房屋租金回报不到2%，这说明房价在不涨的情况下是一个负资产。

其次，房地产税的征收会影响市场情绪，尤其是拥有多套房的“房哥房姐”，手中持有几十套房。如果房产税是按照持有比例阶段征收的，越多的房子税收的比例越高，那么很可能会引发房地产的抛售潮。

最后，房地产税可能会削弱中国房地产的投资属性。近些年，由于银行人员的违规操作和我们立法方面的漏洞，让很多炒房团可以加高杠杆买房，这样形成了一人名下几栋楼的不正常现象，房地产税的征收会大大遏制房产的投机行为。

5、关于房地产税立法，专家解读

对于此次中共中央、国务院再次提出“稳妥推进房地产税立法”，专家表示：

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹林华表示，房地产税立法是税收法定的一部分。《意见》中的房地产税应包含持有房地产所应按期缴纳的持有税。房地产持有税的落地时间表尚具有较大的不确定性，暂不会房地产市场形成冲击。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，房地产税立法仍在研究起草，今年上会审议可能性小。“目前存在争议的是房地分离。原来是房产税，现在是房地产税，购买的商品房土地使用年限70年，说明土地的使用年限已经购买，如果房地产税征收包含土地价值，那就是重复征收。此外还有税率争议——是否应该采取低税率。假如一套100万的房子，每年房地产税5000元，算低税率吗？有人说困难家庭可以打折，但是如何界定家庭的收入？”

谢逸枫分析说，“稳妥推进房地产税立法”，说明国家不急于开征房地产税。疫情与经济、房地产恢复期当前，推出房地产税上会审议可能性很小。

“目前正在研究起草房地产税法草案，说明房地产税草案都还没有，仍需要理论研究、探索。房地产税草案成熟条件有6个：第一，税率；第二，标的、对象范围；第三，评估技术系统；第四，免征标的、对象范围；第五，征收机关；第六，目的与功能。”

他认为，房地产税草案立法若要通过，首先要解决土地所有权+70年土地使用权+土地出让金+70年不动产权续期的问题。而房地产税开征条件，则要包括不动产统一登记完成，全国住房信息系统联网，物业评估技术系统完成，经济、房地产处于平稳期等方面。