房产投资要不要看租金回报率？

hewenbin

目前中国城市的租金回报率普遍较低。通常来说，租金回报率在5%以上的属于适合投资的楼市。但一线四大城市北上广深租金回报率均不足2%，厦门更是只有可怜的1.2%，与国际4-5%的平均水平相距甚远。不仅如此，新一线城市的租金回报率也不高，多数排在了中后位置，租金回报率水平在3%以下。也就是说，这些城市的房价相对租金来说还是过高。

租金回报率，直接反映的是以购房资金作为本金，以房租作为回报的投资回报率。

这点其实和其它金融性投资产品的计算依据是完全一致的。

比如：在成都这样一个新一线城市里，花200万在对应地段购得一套100平的住宅，或者商铺。

如果是住宅，这个面积的房子月租金在3000左右，或者更低。那么不管采用什么方法来计算（计算方式太多，大家可以网上查询），结果其实相去不远，租金回报率接近1.2%。当然，如果购买行为是发生在5年前，则购房价格是在80万，租金回报率可以达到4.5%。

如果200万购买的是商业用途的铺面或者办公楼，每平米按照100元的主流价格来计算，最近回报率可以达到5%。

单纯这样计算，我们发现租金回报率真的很低，而且还没有考虑空置的风险，这点在全国各地的城市，都会有所体现。

租金回报率同时也体现了房租回本的所需时间。一线城市中排名垫底的厦门为例，其租金回报率为1.2%，那就说明，现在在厦门投资房产，回本需要90年……房租相对于房价来说真的太低了！

但事实上，当下的房租水平也不算便宜。

100平米的住宅，月租金3000元，由一个家庭来承租，或者交给4个年轻人合租，支出占比都不是那么轻松的结果：2019年中国人均可支配年收入3万元，也就是说，三口之家，有一个人就得拿出所有工资来承担房租！如果是多人合租，则每个人每个月拿出1/4的收入来维持居住，而中国人2019年消费支出中的居住支出占比不到15%，所以，房租可一点都不便宜。

真正认为房租便宜的人，总是少数人，尤其是少数拥有多套房产想要通过房租来实现可观收益，或者专门在房地产行业进行投机倒把的那部分人。

房租受供求关系制约，更受到居民实际收入水平的约束。

简单地说，房租更加市场化。市面上用于出租的房源多了，会导致房租下降；房源少了，房租就能上涨。但是到了一定高度，很多人都觉得房租太高，宁可少租、租小、租偏远地段，来替代解决房租过高的问题，这就使得整体的房租水平不得不降下来。

租金回报率，体现的只是房产投资的次要方面。

很显然，多数人投资房产，不是因为要靠租金来回本或者实现收益，而是因为房产本身在未来会不断涨价，投资翻倍或者翻几倍的可能性存在。而至于房租收益有多高，对投资者影响很小。

但是不能否认的是，部分投资公寓、商铺、办公场所的投资者，则需要认真考虑租金回报率了。因为这类固定资产是否能增值，以当下的经济状况而言，还不好说。

关于租金回报率，不同的成本投入意味着不同的风险。如果未来的资产价值能够良好预期，则受到租金回报率的影响较小；如果资产价值持平或者出现贬值，则租金回报率就会是一个重要的保值方式。