房子过户次日拆迁公告来了，卖家能解除合同吗？民法典来解答！

巩春柔

房子过户次日拆迁公告来了
卖家一夜亏损上百万
还能反悔吗？
民法典这样规定！
面对大额亏损
卖家取消交易遭拒
2021年，陈先生对外出售一套55平方米的房子，小杨通过某中介公司看上了陈先生出售的房子。此前，小杨受好友刘大妈委托，帮其寻找一套合适的二手房。随后，陈先生与刘大妈、某中介公司签订房屋买卖中介合同，陈先生也收到了刘大妈按约全额支付的200万元购房款。几天后，陈先生与刘大妈签订房屋买卖合同，办理了房屋过户手续，并约定第二天交付房屋。
然而第二天，浙江省宁波市鄞州区人民政府发布征收公告，陈先生卖掉的房屋正好在征收范围内。得知此事的陈先生立即联系了刘大妈和小杨，想要取消这笔交易，却遭到刘大妈的拒绝。

陈先生认为，按照拆迁政策，这套房子能置换一套90平方米以上的拆迁安置房，就算按3万/㎡计算，自己的亏损也在100万元以上。刘大妈和某中介公司明知要拆迁，却故意隐瞒。
刘大妈表示，自己委托小杨寻找房源，陈先生是主动卖房的，这桩交易你情我愿。更何况涉案房屋面临拆迁的消息在当地已众所周知，连小区门口的保安都知道，陈先生作为业主不可能毫不知情。刘大妈认为，自己已将房款全额付清，也办理了过户手续，房屋买卖合同已履行完毕。拆迁工作还在进行中，涉案房屋最终是否拆迁还无定论，陈先生的要求有违诚信原则。

沟通无果后，陈先生不仅拒绝交付房屋，还将刘大妈、某中介公司起诉至浙江省宁波市鄞州区人民法院，并将小杨列为第三人，诉请依情势变更原则，解除房屋买卖中介合同和房屋买卖合同，还要求刘大妈将涉案房屋不动产权变更登记于陈先生名下，陈先生退还购房款200万元。
法院：合同成立，双方已履行完毕
浙江省宁波市鄞州区人民法院审理后认定，陈先生与刘大妈、某中介公司之间的房屋买卖中介合同、陈先生与刘大妈之间的房屋买卖合同成立并生效。
陈先生与刘大妈关于涉案房屋的价格、过户及交付时间等重要条款的约定都是出自双方的真实意愿，且在签订房屋买卖合同当天就办理过户手续是陈先生本人的主张，并非刘大妈与小杨的要求。

承办法官实地走访涉案房屋所在社区后，了解到该区域已有较长时间流传着即将拆迁的消息。陈先生在多家中介公司挂牌出售房屋，其对于房屋的基本情况应有所了解，才能最终确定房屋价格。故陈先生对于涉案房屋可能面临拆迁应有一定的预见性，且最终的成交价格并未低于当时该小区正常的市场价格。
刘大妈已经全额支付了合同约定的购房款，房屋过户手续也已办理完毕，陈先生并不能证明继续交付房屋会产生明显不公平的不利影响。因此，陈先生主张依情势变更原则解除合同，浙江省宁波市鄞州区人民法院不予支持。该案二审维持原判。目前该案判决已生效，涉案房屋已交付完毕。
法官：解除合同需双方利益严重失衡
该案中，原告陈先生以情势变更为由主张解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

情势变更原则只有在合同赖以成立的基础发生巨大变化，致使继续履行将显失公平，导致一方明显有利，另一方明显受损，双方当事人的利益严重失衡时才适用。
该案不适用情势变更原则的理由如下：
01
涉案房屋所在区域较长时间流传着即将拆迁的消息。陈先生为出售房屋，在多家中介机构挂牌，其对于房屋即将面临拆迁的情况应有所了解，并将该因素纳入定价的考量范围之内，故拆迁并不属于不可预见的事情。
02
情势变更原则只考虑“继续履行合同”是否明显有失公平。本案中，陈先生与刘大妈根据房屋买卖合同已经完成了全额付款及过户手续，刘大妈的合同义务已经履行完毕，陈先生签订房屋买卖合同的合同目的已经实现，不存在继续履行合同明显不公平的情形。